Vos résultats de recherche

Les coûts et frais cachés de l’investissement locatif.

Posté par maxime evrard sur avril 23, 2020
| 0

Bonjour à tous, bienvenue pour cette nouvelle vidéo, aujourd’hui le thème est donné par Romain qui nous sollicite sur les différents coûts et frais « cachés » de l’ investissement locatif!

Tout d’abord, savez-vous ce que signifie la rentabilité ? Vous avez certainement une vague idée.

La rentabilité est la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice.

Or on entend parfois parler de rentabilité brute, de rentabilité nette ou bien encore de rentabilité nette nette !

Laissez moi vous présenter de manière ludique les différents acteurs de cet investissement locatif :

  • Le bien acheté,
  • Le courtier en prêt,
  • La Banque,
  • le notaire,
  • l’agence immobiliere,
  • l’assureur,
  • les taxes & impôts,
  • le propriétaire,
  • le locataire

 

Prenons l’exemple d’un investissement locatif, un appartement T2 dans un programme neuf dans le bassin Genevois.

Vous achetez tout d’abord votre bien.

Son prix est de 220 000€. Vous devez également payer des frais d’acquisition au notaire, en moyenne 2,5% du montant du bien dans le neuf, soit environ 5000€. Dans l’ancien ces frais auraient été de 7,5% soit environ 16000€.

Vous payez également des frais bancaires (1700€) pour la garantie de votre prêt mais également des frais de courtage si vous faite appel à un courtier en prêt immobilier. Environ 1500€

Montant Total : 228 200€. Ce qui représente le coût total de l’acquisition.

Une fois propriétaire, vous empochez des loyers. Dans notre exemple 800€ par mois sur 12 mois soit 9600€.

Pour obtenir la rentabilité brute de cet investissement.

On divise simplement le montant des loyers annuels par le coût total du bien. (9600 / 228 200)* 100 = 4,21%

Soit une rentabilité brute de 4,21%

Ce premier chiffre, souvent mis en avant par les constructeurs et promoteurs est en réalité un chiffre peu fiable car il omet de nombreux frais et coûts que l’investisseur doit par la suite supporter.

Ce qui nous amène à parler de la rentabilité nette.

La rentabilité nette intègre donc de nouveaux frais et coûts qui viendront en déduction du montant des loyers annuels :

  • Tout d’abord, La taxe foncière, c’est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire d’un bien immobilier. Comptez environ 1 mois de loyer, 800€ pour notre exemple.
  • Les charges locatives non récupérables : ce sont généralement 20 à 30% des charges de syndic et de gestion que vous ne pourrez pas répercuter sur votre locataire et qui seront donc à votre charge. Dans notre exemple environ 200€
  • L’assurance propriétaire non occupant (PNO), une assurance obligatoire lorsque vous louez votre bien afin de vous couvrir face aux aménagements et dégradations de votre locataires. Son coût est faible, moins de 10€/mois pour un appartement T2 comme dans notre exemple. 100€
  • Garantie Loyers impayés (GLI) : c’est une garantie optionnelle qui protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés et les dégradations matérielles. Elle est en moyenne de 2,5% du loyer annuel charges comprises.300€
  • les frais de gestion locative plus souvent appelés « les frais d’agence » si vous souhaitez déléguer la mise en location ainsi que la gestion de votre bien. Ils représentent 8 à 10% du montant de vos loyer annuels.960€
  • Enfin, Les vacances locatives : un paramètre que l’on ne peut pas prendre en compte car chaque cas est particulier, à vous de choisir le bon bien au bon endroit bénéficiant d’un potentiel locatif important.

 

Pour le calcul de la rentabilité nette, il faut soustraire ces charges au montant annuel des loyers :

Loyers annuels : 9 600€

– taxe fonciere (800€)

– charges locatives non récupérables (200€)

– Assurance PNO (70€)

– GLI (250€)

– Frais de Gestion Locative (960€)

= 7 320€

 

On obtient un loyer annuel net de charges de 7 320€

Que l’on divise par le coût d’acquisition total (228 200) et

Le tout multiplié par 100 =  on obtient maintenant une rentabilité nette de 3,21%

Soit une perte d’un point par rapport à la rentabilité brute affichée. Attention donc à ces « frais cachés » qui ont un impact important sur la rentabilité de votre investissement.

Enfin dernier point, la rentabilité nette nette, appelée aussi la rentabilité nette après impôts.

 

Il n’existe pas de formules de calcul à proprement parler : tout dépend du profil fiscal du bailleur ainsi que de sa situation patrimoniale. Ayez tout de même en tête que les revenus d’une location nue sont à intégrer dans vos revenus imposables ce qui peut selon les profils avoir une incidence importante. Des parades existent mais nous développerons probablement ce thème dans une prochaine vidéo.

Point important : une belle rentabilité en façade ne veut pas forcément dire qu’il s’agit d’un bon investissement, il est important d’étudier avec un professionnel en amont l’ensemble du projet, ses frais, ses charges mais également votre situation patrimoniale qui pourrait vous diriger vers un investissement beaucoup plus rentable.

Voilà pour aujourd’hui, j’espère que vous avez apprécié cette vidéo, n’hésitez pas à nous faire part de vos remarques dans les commentaires. Comme toujours, nous restons bien évidemment disponibles pour toute question.

 

Merci et A bientôt

  • Nos dernières vidéos

  • Recherche

    0 € à 1 500 000 €

  • Nos biens

Comparaison de biens