Bonjour à tous, j’espère que vous allez bien, voici nouvelle vidéo sur un thème très intéressant, la location meublée. Merci donc à Thierry pour cette nouvelle suggestion ! Nous développerons ce thème en 2 parties !
Voici donc un vaste sujet, la location meublée à travers le statut de loueur meublé non professionnel, plus connu sous l’acronyme LMNP. Cette vidéo a pour but de vulgariser ce concept parfois méconnu des investisseurs mais qui mérite sérieusement qu’on s’y penche.
Commençons déjà par définir ce qu’est la location meublée en l’opposant à la location nue.
La location nue
1. Comme son nom l’indique, la location est nue de meubles, Cela signifie que vous n’avez pas à fournir de meubles lors de la location de votre logement.
2. Les revenus issus de cette location sont appelés des revenus Foncier, lors de la déclaration de revenus, il vous faudra reporter ces revenus dans la déclaration 2044.
3. Le bail d’un location nue est de 3 ans
La location meublée
1. Comme son nom l’indique, la location est nue de meubles, Cela signifie que vous n’avez pas à fournir de meubles lors de la location de votre logement.
2. Les revenus issus de la location meublée sont appelés Bénéfices industriel et commerciaux (BIC), tout simplement parce que l’administration estime que vous exercez une activité commerciale donc ces revenus se rangent dans une catégorie différente, il vous faudra alors déclarer ces revenus dans la déclaration 2042 C-PRO
3. Le bail d’un location meublée est d'un an
D’autres différences existent mais voici déjà brièvement comment différencier ces 2 modes de location.
Creusons maintenant un peu plus la location meublée :
Comme pour la location nue, il existe 2 options d’imposition :
Avant de choisir la meilleure option d’imposition, il peut être utile de se rapprocher d’un professionnel, il vous aiguillera sur l’option à préférer et ainsi augmenter la rentabilité de votre investissement.
Le Micro Bic :
Pour faire simple, le micro BIC se destine aux gens qui ne souhaitent pas se compliquer la vie avec une déduction précise des différents charges liées à leur investissement. Dans une location meublée classique (hors location meublée de tourisme ou chambre d’hotes) Tant que vos revenus n’excèdent pas 72 600€, l’administration fiscale vous permet tout simplement d’appliquer un abattement de 50% sur les revenus locatifs. Résultat des comptes, l’administration fiscale ne réintègrera que 50% de vos revenus locatifs à votre autres revenus.
Avantage majeur : La simplicité des formalités déclaratives.
Inconvénient principale : L’abattement de 50% est souvent moins intéressant que le régime du BIC au réel.
Voici une transition parfaite pour aborder maintenant le régime du BIC au réel.
Cette fois-ci, il est préférable d’être assisté par un expert comptable afin de tenir les comptes de manière beaucoup plus précise. Rien de bien méchant non plus, certains d’entre eux sont spécialisés dans cette activité et vous permettront ainsi de bénéficier de tous les avantages du BIC au réel.
L’expert qui vous accompagne vous aidera à lister toutes les charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs, que ce soit les intérêts d’emprunt, les charges de copro, les frais d’agence, la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises, les différentes assurances auxquelles vous avez souscrites, le remplacement des meubles… bref, elles sont nombreuses, il faut donc tenir une comptabilité précise afin de ne pas en oublier et ainsi avoir à réintégrer le minimum pour éviter une trop lourde imposition.
Ultime charge à déduire, et non pas des moindres, l’amortissement.
Certainement un des postes les plus important qui vous permettra souvent de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.
Qu’est-ce qu’un amortissement : L’administration va vous permettre de considérer que votre appartement se déprécie, un peu comme une machine industrielle qui perd de sa valeur chaque année avec l’utilisation qu’on en fait, on pourra considérer que votre immeuble se déprécie avec les années, et donc on peut intégrer cette perte « virtuelle » comme une charge dans notre calcul globale. On amortit généralement 85% de la valeur du bien sur une durée de 30 ans, ce qui vous permet d’avoir une importante charge supplémentaire qui viendra virtuellement diminuer le montant de vos revenus locatifs et donc par conséquent votre imposition.
Pour résumer, vous avez certainement compris qu’en tant qu’investisseur, il
s’agit de dresser un tableau des revenus et charges liés à votre investissement.
Une fois les revenus et charges listés, si vos revenus sont supérieurs à vos
charges vous serez donc imposables. En revanche, si vos charges sont
supérieurs à vos revenus, vous ne payerez donc ni impôts sur le revenu ni
Prélèvements sociaux. Tout l’enjeu de la location meublée est donc de se
servir de ce levier de l’amortissement afin d’augmenter vos charges, et ainsi
diminuer le montant global de vos impôts.
Information importante, une opération comme celle-ci nécessite d’être accompagné par un Conseiller en Gestion de Patrimoine ainsi que par un Expert-Comptable. Il s’agit certes d’un bien immobilier mais ce n’est pas un investissement classique. Mieux vaut être aguerri ou bien accompagné !
Voilà pour la première partie consacrée à la location meublée, pour la seconde partie, je ne vous promet pas autant de suspense qu’un épisode de la casa de Papel mais je ferais le parallèle grâce à un exemple simple et chiffré d’une location au micro Bic comparée au régime du réel.
Si vous avez déjà des questions ou remarques à ce sujet, nous sommes comme toujours disponibles pour y répondre.
Prenez soin de vous et à bientôt !
